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亚洲城官网二手房其实“很复杂”,选房认准4大

文章作者:房产资讯 上传时间:2019-08-01

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很多人买房,除了自住,还会考虑房子的升值价值,那么如何判断自家的房子值多少钱呢?

二手房其实“很复杂”,选房认准4大黄金原则,让你买到优质房。 房龄问题,部分二手房因为房龄长,楼体小区内稍显破旧,虽然并不是太大的问题,但按照相关贷款规定,二手房房龄与贷款年限之和不得超过40年。对于房龄稍长的房子,购买压力会比新房大不少。

一、一手房和二手房的区别

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1.房屋本身不同

1、区位地段是关键

配置问题、设计问题。房子和车一样,近几年发展迅速,很多配置在当年比较稀罕,而如今已经普及甚至已经淘汰,比如说,部分小区不但达不到双气,甚至连一个气都没有。比如说,部分小区当年设计时使用推拉窗,后期想更换平开窗非常麻烦。电动车没有专用充电停车位,只能甩线充电等等。更不用谈新风系统、雾森系统、灭蚊系统、夜光跑道、社区WIFI、会所之类的配置。

在户型结构上,一手房的户型设计比较新颖,讲究创新,追求新潮,具有自己独特的个性,在设计的风格上也比较符合大部分消费者的居住观念,而对于房龄比较老的二手房来说在户型结构上可能就没有太大的优势。

买房地段很重要,试想同样是在大北京,市区国贸的房子为什么比郊区贵,市区商业区附近公司多、商家多,人流量大,对房子的需求量也大,附近要是地铁换乘站,就又是加分项。同时附近的规划也很重要,在郊区,像一些有购物中心、学校、交通枢纽规划的位置,房价也会上个档次。

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在装修程度上,一手房一般都是毛坯房或精装房,也就是说客户可以根据自己的想法来对所买到的房屋进行装修;市面上的二手房也有毛坯房和精装房,此外还包括简装房和豪装房,如果说您购买的是装修好了的二手房,如果对装修不满意,想改变原有的装修风格,那么久需要将原有装修好的部分敲掉,进行重新装修了,这就比较麻烦了。

2、社区配套

地理位置,比起其他商品,房子的价格显然是比较高的,购房者花了那么多钱买房子,除了想要提高自己的生活质量以外,肯定也想房子可以保值,甚至增值。而决定房子增值空间的最重要的因素就是地段,所以在买房的时候挑个好地段,比如学校附近、地铁站附近等,至关重要。

在小区的各项配套上,一手房小区周边的各项配套可能就存在相对不完善的问题,而购买二手房是可以看到实物的,小区周边的环境、各项配套设施也是可以看到和了解到的,因为是二手房,所以社区环境和周边配套也会相对成熟二和齐全一些。

社区配套,除了小区绿化环境、车位等设施,还包括便民商店、菜市场、大型超市、医院、银行、学校等民众经常光顾的基本生活配套。这些都是衡量社区成熟度、决定居住质量的重要标准之一。

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在产权年限上,不管是一手房还是二手房,其的产权年限都是永久的,区别则主要在于土地年限,一手房的土地年限要更久一些,而二手房由于经过多次转手,其土地年限也要相对短一些了。

3、楼层户型

房子产权,二手房毕竟不同于新房,曾经有过主人,所以,为了避免日后出现不必要的产权纠纷,在买房的时候,一定要确保房子的产权明确,不然,轻则麻烦不断,重则钱房两空。

2.房龄和交房时间的长短不同

很多人买房子比较看重楼层、户型是有一定根据的,楼层高度、房屋朝向决定房子通风采光好坏,直接影响居住舒适度,一般楼层中层、朝南、户型方正的房子售价也会更高些,而一层、顶层、户型不规则,采光通风不太好,住着自然不舒服,买家也会以此为借口跟卖家砍价。关于楼层和价格的关系,可以参考下面,房价从左到右降低:

首先需要弄清楚房龄的开始时间,房屋的房龄是从房屋的竣工之日开始算起的,也就是说房屋的房龄是从竣工之日到“现在”的时间段,所以,新房的房龄就比较小了,二手房的房龄可能就会相对老一些。

塔楼:中间层>高层>底层。

在交房时间上,如果买的是一手房,而且还是期房,那么交房的时间就很长了,如果买的是现房,那么交房的时间就比较短了,因为二手房是现房,所以我可以很快交房,在交房时间上具有一定的优势。

板楼:中间层>1层>

3.交易条件不同

4、房屋产权合法性

开发商在将新房出售给购房者之前需要取得五证二书,而二手房业主在将房屋出售给购房者之前则需要取得该房屋的不动产证,并且还需要将贷款结清,这样,房屋才能进行上市交易。

这里说的房屋产权合法性,新房的话指的是开发商的五证等手续是否齐全,二手房是指是否有正规的产权证。像市面上的小产权房,没有正规房产证,价格比正常二手房低一些,但是这类房子没有合法产权,购房人的权益自然就得不到保障,大家注意不要因为贪图低房价忽视了风险。

4.贷款的年限和买房税费不同

5、房龄和房子的流动性

在贷款年限上,一些二手房由于房龄过老,所以,消费者在买房的时候,贷款年限可能就会受到一定的限制,在这方面,一手房就具有明显的优势了。

房龄越年轻的房子,越容易申请到贷款,房龄大不容易申贷,估计该有人问了,很多学区房都是老房子啊,也没见价格低多少,大家别忘了,价格高是一方面变现能力也是一方面,老房子只能全款,试问一套价值千万的房子,能有几个普通人能拿出全款买?这里强调的是房龄会房子变现的流动性,你买房如果很在意转手率的话,就要注意这个问题。

在买房税费上,购买了一手房的房主主要缴纳契税、房屋维修金、一年的物业费和取暖费等主要税费;而二手房由于拿到房产证时间的长短不同,所以,在税费缴纳方面也是不一样的。

在房产交易中,主要是二手房,会根据上面几点评估出一个价格,另外无论是买方还是卖方,最好去实地了解一下周边同小区同户型的房价是多少,谈价格的时候自己心里有个底。

5.买房首付不同

其实之所以如此关心“自家房子值多少钱”,源于近几年房价的波动,给很多人的生活带来的巨大变化,同样是买房,有的人因为房子的涨价实现了财富增值,有的还守着以前的老房,日子没什么变化,虽然不能再像以前那样靠房子实现一夜暴富,但是在心理预期上,有房的人们还是希望自家房子是“值钱的”,住在CBD的跟住在五环外郊区的说话,底气似乎都足了不少呢。

其实,一手房和二手房的首付比例都是一样的,只是在实际的交易过程中,由于贷款额度的不同,从而导致买房时候的净首付不同,也就是说,购买新房和购买二手房所要支付的净首付是不同的。

6.买房税费不同

在税费的缴纳上,一手房所缴纳的税费要比二手房低不少,具体内容如下:

新房主主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费;而二手房由于拿房产证时间长短的不同,在税费的缴纳上也是不一样的:房产证未满两年的房子主要需要缴纳契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等;房产证满两年的房子主要需要缴纳契税、个税、贷款担保费、中介费等;满五年的房子主要需要缴纳契税、贷款担保费、中介费等税费。

二、购买新手房和二手房的优势

在上面的讲述中,其实已经体现出了购买新手房和二手房各自的一些优势,下面小编就为大家具体介绍一下,看您更倾向于哪一边。

1.购买一手房的优势

(1)升值空间大

一般,新楼盘都有着巨大的升值潜力,这是二手房难以比拟的,为什么这么说呢?一般二手房经过的社区发展都比较成熟,再加上折旧的影响,其升值的潜力就已经收到了影响;一手房就不一样了,随着城市的不断发展,新楼盘所在区域的社区建设、基础设施建设会随之慢慢的完善起来,所以说,一手房的升值空间会更大。

(2)符合老百姓心理

一手房一般小区内部的配套资源都比较先进、环境绿化也比较好,而且新手房可以自由装修,装修风格可以同自己的喜好和风格来定,而且无中介费,比较符合老百姓心理。

(3)首付低、税费少

一手房在办理新房贷款首付的时候是按照购房时的市场价格作为参考的,并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例,即首付款=总房款-客户贷款额。

二手房在办理房屋贷款是根据二手房评估作为参考的,一般二手房评估价低于市场价,评估价大多为二手房市场价值的80%—90%,即二手房净首付=实际成交价-客户贷款额,其中净首付款不包括国际税费和中介服务佣金的首付款。

因此,二手房首付要比一手房的高,此外,在税费的缴纳上二手房也要相对高很多。

2.购买二手房的优势

(1)房子好坏现场可看,即买即住

二手房属于再上市交易的房屋,基本是即买即住,房屋品质好坏可一目了然,过户后,买房人即可拿到新房产证,在购房的安心性方面也很有保障。

(2)商圈成熟,人文环境好,入住干扰少

一般而言二手房都是现房,地段比较成熟,小区周边配套设施相对完善,交通便利,整体商业氛围、购物环境、生活气息等都十分浓郁,而且购买二手房,邻居们入住的时间不同,所以不会再同一时间进行装修,避免了一定的干扰。

(3)可选范围广

二手房的种类比较多,价格也更为多元化,购房人可以根据自己的需求进行选择,选择面更宽。

总之,一手房和二手房各有利弊,各具优势,而到底是买一手房还是二手房就要根据自己的实际情况和喜好而定了。

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